Theo phân tích của Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt,
Đoàn luật sư Đà Nẵng, khi giá đất tại Đà Nẵng đang sôi sục, những người mua thực
hoặc muốn đầu tư kiếm chút lợi sẽ gặp nhiều rủi ro. Tiền lời từ bất động sản tại
đây chủ yếu sẽ chảy vào túi dân đầu cơ, cò đất.
Ông Phiệt cho rằng, một cơn sốt đất thường hình
thành bởi hai yếu tố: thứ nhất là dòng tiền tích trữ trong
dân dồi dào, trong khi các kênh sinh lời khác kém hấp dẫn hơn bất động sản.
Các giao dịch thường chỉ diễn ra trong ngày với mức sinh lời rất
cao khiến người dân, nhà đầu tư càng muốn nhảy vào buôn bán đất.
“Bên cạnh đó, thực tế xảy ra là đối tượng đầu tư để sinh lời
nhiều hơn là để ở, định cư. Chính vì sự chênh nhau đó dẫn nên cơn sốt xảy ra
như đã thấy. Một số đô thị lớn trên thế giới vẫn xảy ra các “cơn sốt”, thậm chí
nóng rực như núi lửa, đó là tính một mặt của thị trường”, ông Phiệt nêu nguyên
nhân thứ hai.
Tuy nhiên, đối với tình hình thị trường Đà Nẵng gần
đây, ông Phiệt cho rằng, cơn sốt đất gần như không hình thành từ những yếu tố
nêu trên mà nghiêng về sự thao túng của giới đầu cơ nhiều hơn. Điều
này khiến giá trị của quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với giá trị thực
vốn có của nó.
Ông Phiệt phân tích: “Giới đầu cơ có sẵn nguồn lực tài
chính, sẵn sàng “mua” đứt luôn một dự án. Giá trị lúc đầu là đúng giá thị trường,
nhưng ngay sau đó, bằng một chiến thuật bài bản, họ bắt đầu bán ra 1/10 số lượng
sản phẩm, rồi sẵn sàng bỏ tiền để thu gom chính 1/10 sản phẩm đó với giá cao
hơn 100% hoặc 150% giá trị lần bán ra đầu tiên.
“Nghe” được tin đất lên cao, thị trường bắt đầu nóng dần. Giới
đầu cơ bắt đầu bán ra với các phân khúc nhỏ lẻ mà mặt bằng giá được giới “cò”
con đã tạo lập ra ở giai đoạn một. Các cơn sốt theo chu kỳ “bán ra” của giới đầu
cơ lần lượt xác lập các kỷ lục về giá. Giá sau cao hơn giá trước và bỏ xa giá
trị thực ban đầu. Cứ như thế, trong quá trình đó đã thu về một mức lời đủ lớn để
khuynh đảo thị trường”.
Tình trạng trên dẫn đến việc, người dân muốn có một quyền
sử dụng đất sẽ sốt sắng “chạy theo” cơn sốt này, nhiều người thậm
chí phải cầm cố tài sản để nhận một hoặc nhiều lô đất làm của “để
dành” mà không biết họ đang mạo hiểm với chính mình.
“Các cơn sốt dẫn người mua kế tiếp phải trả một phần giá trị
cao hơn người mua trước, và chính họ lại mong chờ một mức sinh lời khi có người
mua tiếp theo. Sự ham lợi sẽ dẫn kẻ cuối cùng đến bờ vực.
Chính vì
vậy, người mua cần có những nhận định đúng về giá
trị của lô đất. Ham lợi dẫn đến nhà nhà buôn đất, người người buôn đất thì hậu
quả xảy ra với người cuối cùng trên ngọn sóng là có thực. Cơn sốt đi qua, người
người trở về với thực trạng. Giá đất quá cao, người mua không có hoặc không chi
trả nổi thì người cuối cùng phải "ôm đủ", ông Phiệt chia sẻ.
(Theo Lao Động)
